摘要：投资性房地产的定义及特征是什么？投资性房地产的范围包括哪些？投资性房地产的确认及初始计量，投资性房地产的后续计量，投资性房地产的会计分录、定义及特征、例题如下。

一、投资性房地产的定义及特征

　　（一）投资性房地产的定义

　　所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

　　（二）投资性房地产的特征

　　1.投资性房地产是一种经营活动。

　　2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别与企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

　　3.投资性房地产有两种计量模式，一是成本模式，二是公允价值计量模式。

　　二、投资性房地产的范围　

　　（一）投资性房地产的范围

　　1.已出租的土地使用权；

　　2.持有并准备增值后转让的土地使用权；

　　按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

　　3.已出租的建筑物。

　　（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；

　　（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物；

　　企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

　　某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

　　（二）不属于投资性房地产的资产

　　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

　　2.作为存货的房地产。

　　【要点提示】投资性房地产的辨认属于多选题选材。

　　经典例题【多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。

　　A.已出租的建筑物　

　　B.待出租的建筑物

　　C.已出租的土地使用权

　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物

　　[答疑编号1742100606]

　　『正确答案』AC

　　『答案解析』投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。所以选项B，待出租的建筑物不选；选项D，不属于企业自己持有的资产，不选。 

　　10.3.2　投资性房地产的确认及初始计量

　　一、投资性房地产的确认条件

　　投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：

　　1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益。

　　2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

　　该确认条件与企业的一般资产的确认条件相同，并无特别之处。

　　二、投资性房地产的入账价值确认

　　1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。

　　2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成　

　　（1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。

　　（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。

　　经典例题－1【基础知识题】乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2006年1月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一幢商务办公楼，拟用于招租。工程期为1年，于2007年1月1日完工，于2007年2月达到预定可使用状态。工程期间发生人工费600万元，投入工程物资3 000万元，假定无相关税费。工程完工时，所占地皮的账面原价为5 000万元，累计摊销1 300万元。根据投资性房地产准则，A公司所建商务用楼符合投资性房地产的界定条件，应单独列于“投资性房地产”科目核算，其会计处理如下：

　　[答疑编号1742100607]

　　『正确答案』

　　①该商务楼的入账成本＝3 000+600+5 000－1 300＝7 300（万元）；

　　②账务处理如下：

　　A.工程领用物资时：

　　借：在建工程　　　　　　　3 000

　　　　贷：工程物资　　　　　　　　3 000

　　B.分配工程人员工资时：

　　借：在建工程　　　　　　　　600

　　　　贷：应付职工薪酬　　　　　　　600

　　C.将土地使用权的账面价值在完工时列入工程成本

　　借：投资性房地产　　　　　3 700

　　　　累计摊销　　　　　　　1 300　

　　　　贷：无形资产　　　　　　　　5 000

　　D.将地上建筑物的工程成本在工程完工时转入投资性房地产

　　借：投资性房地产　　　　　3 600

　　　　贷：在建工程　　　　　　　　3 600 

　　（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。

　　【要点提示】由于投资性房地产分离于固定资产、无形资产或开发产品，其入账成本的确认环节与其原属资产无异，因此考生应依据固定资产、无形资产或开发产品入账原则来推定投资性房地产的入账成本。

　　10.3.3　投资性房地产的后续计量

　　一、后续计量模式的选择

　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

　　【要点提示】背过上述知识点。

　　二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

　　在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。

　　1.折旧或摊销时

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

　　2.取得的租金收入

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　3.投资性房地产提取减值时

　　借：资产减值损失

　　　　贷：投资性房地产减值准备

　　【要点提示】记住上述基本分录，尤其是其损益的归属科目。

　　经典例题－2【基础知识题】甲公司2010年6月30日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清。甲公司对此房产采用成本模式后续计量。2011年末商务楼的可收回价值为2 330万元，假定净残值一直未发生变化。该投资性房地产2010年～2012年的会计处理如下：

　　[答疑编号1742100608]

　　『正确答案』

　　①该投资性房地产的入账成本＝3 000+20＝3 020（万元）；

　　借：投资性房地产　　3 020

　　　　贷：银行存款　　　　　　3 020

　　②2010年的摊销额＝［3 020-（21-1）］÷40×6/12=37.5（万元）；

　　③2010年的会计分录如下：

　　A.收取租金时：

　　借：银行存款　　　200

　　　　贷：其他业务收入　200

　　B.提取当年折旧时：

　　借：其他业务成本　　　　　　37.5

　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　37.5

　　④2011年的摊销额＝［3 020-（21-1）］÷40=75（万元）；

　　⑤2011年的会计分录如下：

　　A.收取租金时：

　　借：银行存款　　　　　　　 400

　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　400

　　B.提取当年折旧时：

　　借：其他业务成本　　　　　　75

　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　 75

　　⑥2011年末的摊余价值为2 907.5万元（＝3 020－37.5－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生贬值577.5万元，减值计提分录如下：

　　借：资产减值损失　　　 　577.5

　　　　贷：投资性房地产减值准备　　577.5

　　⑦2012年的摊销额＝［2 330-（21-1）］÷（40－1.5）=60（万元），分录如下：

　　借：其他业务成本　　　　　　60

　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　 60

　　⑧2012年收取租金时：

　　借：银行存款　　　　　　　 400

　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　400 

　　经典例题－3【2010年单选题】某企业采用成本模式计量其持有的投资性房地产。2008年1月购入一幢建筑物作为投资性房地产核算并于当期出租，该建筑物的成本为920万元，预计使用年限为5年，预计净残值20万元，采用年数总和法计提折旧。2009年该投资性房地产应计提的折旧额是（　）万元。

　　A.240

　　B.245

　　C.250

　　D.300

　　[答疑编号1742100609]

　　『正确答案』B

　　『答案解析』2009年该投资性房地产应计提的折旧=（920-20）×5/15×1/12+（920-20）×4/15×11/12=245（万元） 

　　[例19]2007年1月2日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得时实际支付的价款为1 500 000元，已支付。假定该建筑物的预计净残值率为4%，预计使用年限为50年，采用平均年限法计提折旧。

　　[答疑编号1742100610]

　　『正确答案』

　　（1）购入建筑物时，作如下会计分录：

　　借：投资性房地产——××建筑物 1 500 000

　　　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　1 500 000

　　（2）2007年2月底应计提折旧2 400元[[1 500 000×（1-4%）] ÷50÷12] ，作如下会计分录：

　　借：其他业务成本　　　　　　　　　 2 400

　　　　贷：累计折旧　　　　　　　　　　　　　　2 400

　　在计提投资性房地产的减值准备时，借记“资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。 

　　[例20]承接例19，假设2007年底，该建筑物的可收回金额为1 350 000元，账面净额为1 473 600元（1 500 000-2 400×11），应计提123 600元的减值，作会计分录如下：

　　[答疑编号1742100611]

　　『正确答案』

　　借：资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备　123 600

　　　　贷：投资性房地产减值准备——××建筑物　　　　　　　123 600 

　　三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

　　1.采用公允价值模式的前提条件

　　企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

　　2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：

　　①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

　　②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

　　3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

　　①原则

　　企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

　　②一般分录

　　A、期末公允价值大于账面价值时

　　借：投资性房地产――公允价值变动

　　　　贷：公允价值变动损益

　　B、期末公允价值小于账面价值时

　　借：公允价值变动损益

　　　　贷：投资性房地产――公允价值变动

　　C、收取租金时

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产――成本”。

　　【要点提示】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。

　　经典例题－4【基础知识题】戊公司2006年7月1日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为3 100万元，双方协议由乙公司以一幢楼房进行抵债，假定房产的公允价值是3 000万元，债务解除手续于当日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于2006年10月1日与丁公司签订了租赁协议，租期为10年，年租金为120万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地产交易市场的价格体系，该房产2006年末的公允价值为3 200万元，2007年末的公允价值为3 120万元。对此戊公司应作如下会计处理：

　　[答疑编号1742100612]

　　『正确答案』

　　①该投资性房地产的入账成本＝3 000（万元）；

　　②取得该楼房时：

　　借：投资性房地产――成本　3 000

　　　　营业外支出　　　　　　　100

　　　　贷：应收账款　　　　　　　　3 100

　　③2006年末取得租金时：

　　借：银行存款　 30（＝120/12×3）

　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　 30

　　④2006年末当房产的公允价值达到3 200万元时，此时的账面价值为3 000万元，由此造成的增值200万元应作为当年的投资收益，具体处理如下：

　　借：投资性房地产――公允价值变动　200

　　　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　200

　　⑤2007年末取得租金时：

　　借：银行存款　　　　　120

　　　　贷：其他业务收入　　　　　120

　　⑥2007年末当房产的公允价值达到3 120万元时，此时的账面价值为3 200万元，由此造成的贬值80万元应作为当年的投资损失，具体处理如下：

　　借：公允价值变动损益　　　　　　　80

　　　　贷：投资性房地产――公允价值变动　　80 

　　四、投资性房地产后续计量模式的变更

　　企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

　　借：投资性房地产

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　（利润分配――未分配利润盈余公积）

　　　　贷：投资性房地产

　　　　　　利润分配――未分配利润

　　　　　　盈余公积

　　【要点提示】成本模式转为公允模式属于会计政策变更，此知识点与政策变更结合是一个较为典型的出题角度。

　　经典例题－5【2009年多选题】下列关于投资性房地产的后续计量的表述中，正确的有（　）。

　　A.采用公允价值模式进行后续计量的不允许再采用成本模式计量

　　B.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不应计提折旧或摊销

　　C.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当计提减值准备

　　D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，按月计提的折旧或进行的摊销应计入管理费用

　　E.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，资产负债表日公允价值高于其账面余额的差额应计入投资收益

　　[答疑编号1742100613]

　　『正确答案』AB

　　『答案解析』采用公允价值模式后续计量的投资性房地产不计提减值准备，资产负债表日公允价值与账面余额的差额应计入公允价值变动损益，故选项CE不正确；选项D，成本模式后续计量的投资性房地产，计提折旧或者摊销应计入其他业务成本。 

　　五、投资性房地产的后续支出

　　（一）资本化的后续支出

　　1.成本模式下

　　（1）转入改扩建时

　　借：投资性房地产――厂房――在建

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　贷：投资性房地产－－厂房

　　（2）发生改扩建支出时

　　借：投资性房地产――厂房――在建

　　　　贷：银行存款

　　　　　　或应付账款

　　（3）完工时

　　借：投资性房地产――厂房

　　　　贷：投资性房地产――厂房――在建

　　2.公允价值模式下

　　（1）转入改扩建时

　　借：投资性房地产――厂房――在建

　　　　贷：投资性房地产――厂房――成本

　　　　　　　　　　　　――厂房――公允价值变动

　　（2）发生改扩建支出时

　　借：投资性房地产――厂房――在建

　　　　贷：银行存款

　　　　　　或应付账款

　　（3）完工时

　　借：投资性房地产――厂房――成本

　　　　贷：投资性房地产――厂房――在建

　　（二）费用化的后续支出

　　借：其他业务成本

　　　　贷：银行存款等科目

　　【要点提示】投资性房地产的后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解。

　　10.3.4　投资性房地产的转换与处置

　　一、转换条件 

　　在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：

　　①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；

　　②自用房地产停止自用，改用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产。比如过去是办公用的大楼，现在腾出来作为投资性房地产出租出去；

　　③房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；

　　④自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。

　　二、转换日的确定

　　①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；

　　②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；

　　③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。

　　三、转换时入账口径的选择

　　1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。

　　会计分录为：

　　A.由自用房地产转入投资性房地产时：

　　借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）

　　　　累计折旧（摊销）

　　　　固定资产（无形资产）减值准备

　　　　贷：固定资产、无形资产

　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　　　投资性房地产减值准备　

　　由存货转入投资性房地产时：

　　借：投资性房地产

　　　　存货跌价准备

　　　　贷：开发产品　

　　举例：A公司将一栋办公楼对外出租，办公楼原价100万元，已提折旧30万元，已提减值准备15万元。则固定资产转为成本模式计量的投资性房地产账务处理如下：

　　借：投资性房地产　　　　　1 000 000

　　　　累计折旧　　　　　　　　300 000

　　　　固定资产减值准备　　　　150 000

　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　　1 000 000

　　　　　　投资性房地产累计折旧　　　　　300 000

　　　　　　投资性房地产减值准备　　　　　150 000

　　B.由投资性房地产转为自用房地产时：

　　借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面价值计量）

　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　　　　　累计折旧（摊销）

　　　　　　固定资产（无形资产）减值准备

　　由投资性房地产转为存货时：

　　借：开发产品

　　　　投资性房地产累计摊销

　　　　投资性房地产减值准备

　　　　贷：投资性房地产

　　2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　会计分录为：

　　借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量）

　　　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）

　　　　贷：投资性房地产（按转换当时的账面价值结转）

　　　　　　公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）

　　举例：A公司有一栋对外出租的办公楼，作为以公允模式计量的投资性房地产核算。

　　08年5月12日A公司收回办公楼用于本企业自用。该投资性房地产账面余额80万元。08年5月12日该办公楼的公允价值为110万元。则采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的账务处理如下：

　　借：固定资产　　　　　1 100 000

　　　　贷：投资性房地产　　　　　800 000

　　　　　　公允价值变动损益　　　300 000

　　3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积。

　　会计分录为：

　　借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）

　　　　累计折旧（摊销）

　　　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）

　　　　资产减值准备（转换当时已提减值准备）

　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当时的账面余额结转）

　　　　　　资本公积（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积）

　　【要点提示】这三组分录中需重点关注后两种情况中转化差额的处理方式，尤其是第三个。

　　举例：A公司将自用的一栋办公楼对外出租，以赚取租金。租赁期开始日，办公楼的原价是100万元，累计已提折旧30万元，已提减值准备7万元，公允价值为90万元。则将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房产的账务处理如下：

　　借：投资性房地产　　　　900 000

　　　　累计折旧　　　　　　300 000

　　　　固定资产减值准备　　 70 000

　　　　贷：固定资产　　　　　　　　1 000 000

　　　　　　资本公积——其他资本公积　270 000

　　假如转换日的公允价值是60万元，则账务处理如下：

　　借：投资性房地产　　　　600 000

　　　　累计折旧　　　　　　300 000

　　　　固定资产减值准备　　 70 000

　　　　公允价值变动损益　　 30 000

　　　　贷：固定资产　　　　　　　　1 000 000

　　处置投资性房地产，结转资本公积的处理（这笔处理在后面投资性房地产处置时候讲解，这里有个印象）

　　借：资本公积——其他资本公积　270 000

　　　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　　270 000

　　经典例题－6【单选题】企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（　）。

　　A.资本公积

　　B.投资收益

　　C.营业外收入

　　D.公允价值变动损益

　　[答疑编号1742100701]

　　『正确答案』A

　　『答案解析』作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积。 

　　四、投资性房地产的处置

　　【要点提示】投资性房地产处置损益的计算是常见的单选题选材，考生应关注其数据推导过程。对公允模式下暂时损益转为其他业务成本的会计处理，考生应作重点掌握。

　　（一）成本模式下

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

　　经典例题－7【计算分析题】某公司2006年1月1日将2004年12月31日开始使用的一幢办公楼用于对外出租。该资产的买价为3 000万元，相关税费20万元，预计使用寿命为40年，预计残值为21万元，预计清理费用1万元，甲公司采用直线法提取折旧，且未发生减值问题。该办公楼的年租金为400万元，于年末一次结清，租赁开始日为2006年1月1日。2007年1月1日以3 200万元的价格对外转让该房产，营业税率为5%，假设公允价值不能可靠估计，且不考虑其他相关税费。

　　要求：对该办公楼转换为投资性房地产以及处置投资性房地产的账务进行处理。

　　[答疑编号1742100702]

　　『正确答案』根据投资性房地产准则，甲公司将自用办公楼改为出租符合投资性房地产的界定条件，应单独列于“投资性房地产”科目核算，其后续会计处理应参照《企业会计准则—固定资产》的相关规定处理。

　　具体处理如下：

　　①2005年末累计计提的折旧额＝［3 020-（21-1）］÷40=75（万元）；

　　借：投资性房地产　　　　3 020

　　　　累计折旧　　　　　　　 75

　　　　贷：固定资产　　　　　　　 3 020

　　　　　　投资性房地产累计折旧　　　75

　　②2006年计提的折旧额＝［3 020-（21-1）］÷40=75（万元）；

　　会计分录如下：

　　A.提取当年折旧时：

　　借：其他业务成本　　　　　 75

　　　　贷：投资性房地产累计折旧　　　 75

　　B.收取租金时：

　　借：银行存款　　　　　　　400

　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　400

　　③2007年1月1日后以3 200万元的价格对外转让该房产，营业税率为5%，则甲公司处置房产的会计处理如下：

　　借：银行存款　　　　　　3 200

　　　　贷：其他业务收入　 　　　　　3 200

　　借：其他业务成本　　　　2 870

　　　　投资性房地产累计折旧 150

　　　　贷：投资性房地产　　　　　　 3 020

　　借：营业税金及附加　　　 160

　　　　贷：应交税费―应交营业税　　　 160 

　　经典例题－8【单选题】丙公司于2007年12月31日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为5年，每年12月31日收取租金150万元，出租时该办公楼的账面原价为2 800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限20年，丙公司对该办公楼采用年限平均法计提折旧，假定无残值。2008年末、2009年末、2010年末、2011年末该办公楼的可收回价值分别为2 000万元、1 710万元、1 700万元和1 560万元。假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。2012年3月5日丙公司将其出售，收到1 530万元存入银行，假定无相关税费。则丙公司出售该办公楼时产生的其他业务利润为（　）万元。

　　A.33.75

　　B.45.26

　　C.25.21

　　D.36.45

　　[答疑编号1742100703]

　　『正确答案』A

　　『答案解析』

　　①2008年末办公楼的账面价值＝2 800－500－300－（2 800－500－300）÷20＝1 900（万元）；

　　②2008年末可收回价值为2 000万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认；

　　③2009年末办公楼的账面价值＝1 900－（2 800－500－300）÷20＝1 800（万元）；

　　④2009年末办公楼的可收回价值为1 710万元，则应追提减值准备90万元（＝1 800－1 710）；

　　⑤2010年办公楼的折旧额＝1 710÷18=95（万元）；

　　⑥2010年末办公楼的账面价值＝1 710－95＝1 615（万元）；

　　⑦2010年办公楼的可收回价值为1 700万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认；

　　⑧2011年末办公楼的账面价值＝1 710－95－95＝1 520（万元）；

　　⑨2011年末办公楼的可收回价值为1 560万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认；

　　⑩2012年出售时办公楼的账面价值为1 496.25万元（＝1 520－95×3/12），则该办公楼出售时的其他业务利润＝1 530－1 496.25＝33.75（万元）。 

　　（二）公允价值模式下

　　一般分录如下：

　　1.按实际收到的款项

　　借：银行存款

　　　　贷：其他业务收入

　　2.按当时投资性房地产的账面余额

　　借：其他业务成本

　　　　贷：投资性房地产――成本

　　　　　　　　　　　　――公允价值变动（也可能在借方）

　　3.将累计公允价值变动转入其他业务成本

　　借：公允价值变动损益

　　　　贷：其他业务成本

　　或反之。

　　4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本

　　借：资本公积――其他资本公积

　　　　贷：其他业务成本

　　经典例题－9【单选题】2006年12月20日甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公司，租期为3年，每年租金为500万元，于年初收取，2007年1月1日为租赁期开始日，2009年12月31日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。2007年1月1日此办公楼的公允价值为900万元，账面原价为3 000万元，已提折旧为2 000万元，未计提减值准备。2007年12月31日该办公楼的公允价值为1 200万元。2008年12月31日办公楼的公允价值为1 800万元。2009年12月31日办公楼的公允价值为1 700万元。2009年12月31日租赁协议到期，甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为3 000万元。则甲公司出售办公楼时产生的其他业务利润为（　）万元。

　　A.1 300

　　B.2 200

　　C.2 000

　　D.2 700

　　[答疑编号1742100704]

　　『正确答案』C

　　『答案解析』为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积。

　　①2007年初自用办公楼转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的价值贬值额＝（3 000－2 000）－900＝100（万元），列入“公允价值变动损益”借方；

　　②2007年末根据当时的公允价值1 200万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝ 1200－900＝300（万元）；

　　③2008年末根据当时的公允价值1 800万元，应认定投资性房地产暂时增值额＝1 800－1 200＝600（万元）；

　　④2009年末根据当时的公允价值1 700万元，应认定投资性房地产暂时贬值额＝1 800－1 700＝100（万元）；

　　⑤2009年末出售办公楼时产生的其他业务收入＝3 000（万元）；

　　⑥2009年末出售办公楼时产生的其他业务成本＝1 700（万元）；

　　⑦2009年末出售办公楼时由其持有期间产生的暂时净增值转入其他业务成本额＝－100+300+600－100＝700（万元）；

　　⑧2009年末出售办公楼时产生的其他业务利润＝3 000－1 700+700＝2 000（万元）。 

　　[例21]2007年1月2日，某房地产开发企业将一自用建筑物转为投资性房地产，并打算采用公允价值准备50 000元，在转换日公允价值为2 500 000元。

　　根据以上资料编制会计分录如下：

　[答疑编号1742100705]

　　『正确答案』

　　借：投资性房地产——成本　　　2 500 000

　　　　累计折旧　　　　　　　　　　200 000

　　　　固定资产减值准备　　　　　　 50 000

　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　　　　2 200 000

　　　　　　资本公积——其他资本公积　　　　　550 000 

　　[例22] 承接例21，假设在2007年12月31日该建筑物的公允价值为2 800 000元，根据公允价值的变动作会计分录如下：

　　[答疑编号1742100706]

　　『正确答案』

　　借：投资性房地产——公允价值变动 300 000

　　　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　 300 000 

　　[例23] 承接例21、例22，假设2008年2月公司将该建筑物出售，实得款项为3 000 000元。根据以上资料编制会计分录如下：

　　[答疑编号1742100707]

　　『正确答案』

　　借：银行存款　　　　　　　　　 3 000 000

　　　　贷：其他业务收入　　　　　　　　　　 3 000 000

　　借：其他业务成本　　　　　　　 2 800 000

　　　　贷：投资性房地产　　　　　　　　　　 2 800 000

　　借：资本公积——其他资本公积　　 550 000

　　　　贷：其他业务成本　 　　　　　　　　　　550 000

　　借：公允价值变动损益　　　　　　 300 000

　　　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　 　　300 000 

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